不動産が売却できない!実家売却おまかせ信託

突然ですが、皆様のご両親が高齢者施設へ入居することに伴い、実家が空き家となってしまう場合、みなさんはどうされますか?

実家を売却して施設の入居資金に充てたり、空き家になった実家の維持費(固定資税等)を避けるため、売却をご検討される方が多いのではないでしょうか。

しかしながら、いざ実家を売却しようと思っても、所有者である親が認知症などで判断能力がない場合、実家を売却することができず、財産が凍結されてしまうことが予想されます。こうした状況にならないための解決策として、「家族信託」という新しい財産管理手法が2006年に創設されました。

まだまだ普及している言葉ということはできませんが、NHKで特集されたこともあり、少しづつ一般家庭に浸透してきました。
しかし、「家族信託」という名前は聞いたことがあっても、具体的な活用方法については良く分かっていない方が大半かと思いますので、ここでは、一番メジャーな活用方法である「実家売却おまかせ信託」についてお伝えをします。

家族信託と成年後見制度

前述のように親が認知症になってしまうと、実家の売却をすることができなくなってしまうのが現状です。
このような場合、これまでは成年後見制度が活用されてきましたが、成年後見制度では裁判所の監督のもとで財産管理を行わなければなりません。そして成年後見人は本人の財産が減らないよう守ることが重要な役割の1つでもありますので、不動産売却に関しては慎重な姿勢です。

また、成年後見制度はこの他にもデメリットがあります。それは、親の財産が多い場合や不動産をお持ちの場合は専門家(弁護士や司法書士等)が後見人に選ばれることが多いのですが、この場合、毎月3~5万円の報酬を専門家に支払い続けなければならなくなってしまうのです。
この報酬は親が亡くなるまで続くため、総額で数百万円もの費用を支払うことになってしまった方もいらっしゃいます。

家族信託と不動産売却

ここまで成年後見制度の問題点をいくつかお伝えをさせていただきましたが、これらの問題点を解決することができるのが家族信託なのです。
下記の図をまずは見てください。

  • 委託者=親:信託財産として自宅不動産を信託します。
  • 受託者=子:この自宅不動産を管理・運用・処分する。
  • 受益者=親:信託財産(自宅不動産)から発生した利益を受け取る。

親が不動産を子供に信託をします。子は信託契約書に基づいて不動産を管理していくことになりますが、親は引き続き自宅に住み続けることが可能です。そして、万一親が認知症になってしまった場合でも、受託者である子が不動産会社と契約をして、不動産の売却手続きを進めていくことができるのです。
しかしあくまでも子は親のために不動産を売却しているため、不動産の売却金は当然親のため(施設の入居金等)に活用されるのです。

当センターでは、家族信託を活用してお客様の想いを実現するためのお手伝いをお任せいただける場合の期間や費用についても、事前にご案内いたします。
できる限り、詳細にご案内いたしますのでご心配なこと等があれば、ご遠慮なく仰ってください。また「必ず依頼しなければならない」というわけではありません。一度ご自宅に戻られてから、信頼できるご家族の皆様とご相談の上でご検討いただいて構いません。大事なことですから、納得いくまでご検討ください。

家族信託(民事信託)について、こちらもご覧ください

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